戸建て投資の融資は滋賀銀行で組める？年収・5,000万円基準・注意点

収益物件の購入はジャストサポートが主な確認対象

滋賀銀行で投資用戸建ての購入を考える場合、まず確認したいのが「ジャストサポート（不動産担保型・目的型）」です。収益物件の購入費用が資金使途として設定されており、不動産関連資金については最大9,500万円、融資期間は最長35年とされています。

ここで重要なのは、「滋賀銀行なら戸建て投資に使える」と一括りに考えないことです。同じ銀行の商品でも、本人が住む住宅の購入を目的としたローンと、第三者へ貸して家賃収入を得る収益物件の購入を目的とした融資では扱いが異なります。

戸建て投資では、物件価格だけでなく、購入者の収入や既存借入、想定家賃、物件評価などを含めた審査になります。そのため、商品条件を満たしていることと、希望額の融資を受けられることは分けて考える必要があります。

住宅ローンや住宅関連ローンとの使い分け

本人が住まない投資用戸建てを購入するときに、通常の住宅ローンを利用することはできません。滋賀銀行の住宅ローンWEBプランについても、本人が居住しない物件や賃貸用不動産の取得には利用できないことが示されています。

一方、住宅関連ローンでは、空き家購入やリフォーム、自己所有収益物件のリフォーム、収益物件購入時の諸費用など、利用できる用途があります。ただし、通常の収益物件そのものの購入代金とは分けて考える必要があります。

そのため、戸建て投資では次のように整理すると判断しやすくなります。

• 投資用戸建てそのものを購入したい場合
  • ジャストサポートを中心に融資条件を確認します
• 本人が住む住宅を購入する場合
  • 住宅ローンの対象になります
• 空き家購入やリフォームなどを考えている場合
  • 住宅関連ローンの対象になる資金か個別に確認します

商品名だけではなく、「何にお金を使うのか」を明確にしてから相談することが大切です。

滋賀銀行が向く人と慎重な確認が必要な人

滋賀銀行の収益物件向け融資は、給与所得を得ながら不動産投資を行う会社員などにとって検討対象になりやすい商品です。収益不動産購入資金の場合、給与収入が不動産収入を上回ることが条件として示されているためです。

一方、投資物件を増やして不動産収入の割合が大きくなっている方や、滋賀銀行での不動産関連借入がすでに多い方は、追加条件まで確認する必要があります。

また、「以前フルローンで借りられた人がいるから自分も借りられる」と考えるのは避けたいところです。融資判断はその時点の申込者と物件の条件によって変わります。過去の融資事例は参考にはなりますが、自分の融資条件を保証するものではありません。

金利・融資額・返済期間の確認ポイント

滋賀銀行のジャストサポートでは、2026年4月1日時点で店頭表示金利として年2.600％、3.225％、4.375％、5.525％の区分があり、条件による引下げ後は最低年2.500％とされています。保証料は金利に含まれています。

ただし、戸建て投資では「最低金利が何％か」だけを見て判断するのは十分ではありません。実際に適用される金利と借入期間によって、毎月の返済額と手元に残るキャッシュフローが大きく変わるためです。

例えば同じ家賃収入の戸建てでも、金利2.5％の場合と5％台の場合では返済後の収支に差が出ます。返済期間を長くすれば月々の返済額は抑えやすくなりますが、その分だけ返済期間も長くなります。

私たちが融資を考える際に大切にしているのも、「借りられる額」だけを見るのではなく、その融資条件で保有を続けたときに十分なキャッシュフローを確保できるかという点です。ダイワライセットでも、キャッシュフローを重視した戸建て物件とファイナンスの提案を行っています。

給与収入と不動産収入に関する条件

滋賀銀行で収益物件購入資金を利用する場合、特に確認しておきたいのが「給与収入が不動産収入を上回ること」という条件です。

これは、すでに複数の収益物件を持っている投資家にとって重要な確認項目になります。戸建てを1棟購入する時点では問題がなくても、2棟目、3棟目と増やして不動産収入が大きくなれば、条件との関係を改めて確認する必要が出てきます。

反対に、本業の給与収入が中心で、これから1棟目や数棟程度の戸建て投資を始めようとしている会社員の場合は、検討しやすいケースがあります。

ただし、年収だけで融資可否が決まるわけではありません。勤務先、勤続年数、既存ローンなどの本人側の条件に加えて、購入予定物件の担保評価なども融資判断に関係します。

借入総額5,000万円が一つの確認ライン

滋賀銀行の融資条件を理解するうえで特に見落としたくないのが、5,000万円という金額です。

滋賀銀行での不動産関連借入残高と新規借入額の合計が5,000万円以上になる場合、追加の条件が設けられています。給与所得者の場合、新規借入額によって前年度給与収入についての条件も示されています。

例えば、滋賀銀行で不動産関連資金を4,000万円借りている状態から、新たに2,000万円の戸建て購入資金を申し込む場合、合計は6,000万円です。このようなケースでは、単純に「今回の戸建ては2,000万円だから問題ない」と考えるのではなく、既存分を含めて確認する必要があります。

公式条件として示されている給与所得者の基準には、新規借入額5,000万円以上の場合に前年度給与収入1,000万円以上、新規借入額4,999万円以下の場合に前年度給与収入800万円以上といった条件があります。

借入を増やして資産拡大を考えている方ほど、今回だけではなく「次の融資まで含めて借入総額がどうなるか」を考えておくことが重要です。

融資が組めるだけでなくキャッシュフローを重視

私たちダイワライセットは、戸建て収益物件とファミリー向け区分マンションを中心に、不動産投資のファイナンスを支援しています。

不動産投資では「銀行からいくら借りられるか」に目が向きやすいですが、本当に重要なのは借りた後です。家賃収入からローン返済や維持費を支払った後に十分なキャッシュフローが残らなければ、資産形成を続けにくくなる可能性があります。

そのため私たちは、融資の取り組める物件、キャッシュフローの出る物件、出口を考えられる物件という3つを重視しています。物件紹介だけでなく、ファイナンスと購入後の管理まで一貫して対応しているのも、この考え方によるものです。

滋賀銀行を利用できるかどうかを確認する際も、「滋賀銀行で借りられるか」だけではなく、「その条件でこの戸建てを買う意味があるか」まで考えることが大切です。

新築・築浅戸建てを中心とした物件選び

ダイワライセットでは、新築・築浅の戸建て収益物件を中心に取り扱っています。

戸建ては建物だけでなく土地も所有するため、将来の売却や再建築など複数の選択肢を検討できます。特にファミリー向け戸建てでは一定の賃貸需要が期待できる一方、購入価格や立地を間違えると、家賃収入があっても十分なキャッシュフローが残らない可能性があります。

そのため、私たちは地域特性や賃貸需要、資産性、融資条件を確認しながら物件を選定します。

公式サイトでは岸和田市、加古川市、明石市、堺市、枚方市などの新築戸建てを含む販売実績を掲載しており、満額融資で購入された事例も紹介しています。これらは過去の個別事例ですが、戸建てとファイナンスを一緒に考えてきた当社の支援内容を知っていただく一つの材料になります。

購入後の管理と出口まで見据えた支援

戸建て投資は融資実行がゴールではありません。入居者募集、家賃管理、修繕、退去対応など、購入後の運営がキャッシュフローを左右します。

ダイワライセットでは、ご紹介した物件について購入後の賃貸管理にも対応しています。公式サイトでは、家賃の入金管理、

メンテナンス依頼への対応、退去立会い、入居者募集などをサポートすると案内しています。

さらに、将来的な売却や次の物件取得まで見据え、長期的な資産拡大を考えます。

「この戸建てなら滋賀銀行を利用できる可能性があるか」「融資を受けた場合にキャッシュフローがどの程度残りそうか」といった段階から整理できます。年収、既存借入、物件概要が分かると、より具体的に検討しやすくなります。

滋賀銀行は戸建て投資に利用できますか？

収益物件の購入資金であれば、滋賀銀行のジャストサポート（不動産担保型・目的型）が確認対象になります。

ただし、通常の住宅ローンを投資用戸建ての購入に利用することはできません。また、申込者の給与収入、不動産収入、既存借入、購入物件などを含めて審査されるため、商品対象だから必ず融資を受けられるという意味ではありません。

具体的な戸建てがある場合は、物件概要と本人の収入・借入状況を合わせて確認するのが近道です。

築古戸建てでも融資を受けられる可能性はありますか？

築古という理由だけで、一律に融資不可と判断することはできません。

実際には築年数のほか、土地や建物の評価、購入価格、所在地、想定家賃、リフォーム費用などを踏まえて個別に判断されます。

過去の投資家による融資事例は参考になりますが、同じ築年数なら同じ条件で借りられるわけではありません。購入予定の戸建てがある場合は、築年数だけで自己判断せず、物件単位で確認する必要があります。

滋賀銀行でフルローンは利用できますか？

すべての戸建て投資に対してフルローンが利用できるとする一律の条件は確認できません。

第三者の体験談などには高い融資割合の事例がありますが、融資額は申込者と物件ごとの審査によって変わります。

重要なのはフルローンになるかだけではありません。自己資金をどの程度残すか、毎月の返済額はいくらか、家賃から経費と返済を引いた後にキャッシュフローが残るかまで確認してください。

住宅ローンが残っていても投資用融資を申し込めますか？

住宅ローンが残っていることだけを理由に、投資用融資を利用できないとは限りません。

ただし、住宅ローンを含む既存借入は審査上の確認対象になります。さらに滋賀銀行で不動産関連借入がある場合は、新規借入との合計額が5,000万円以上になるかなども確認が必要です。

相談前に住宅ローン、自動車ローン、その他の借入残高を整理しておくと、資金計画を立てやすくなります。

滋賀銀行の融資実行までにかかる期間

不動産購入資金については、申込みから融資実行まで平均約1か月半という案内があります。

ただし、必要書類や審査状況、購入物件によって期間は変わる可能性があります。売買契約や決済期限が決まってから動き始めると余裕がなくなることもあるため、戸建て購入を考え始めた段階から年収や既存借入を整理しておくと安心です。

具体的な物件が決まったら、物件概要と資金計画を早めに揃え、融資スケジュールを確認してください。

• 投資用戸建ての購入では、滋賀銀行のジャストサポートが主な確認対象です
• 本人が住まない投資用物件の購入に通常の住宅ローンは利用できません
• ジャストサポートの不動産関連資金は最大9,500万円、期間は最長35年です
• 金利だけではなく、返済後に残るキャッシュフローまで確認することが重要です
• 収益物件購入では、給与収入が不動産収入を上回る条件があります
• 滋賀銀行での不動産関連借入と新規借入の合計5,000万円が重要な確認ラインになります
• 築古戸建ての融資可否は築年数だけでは決まらず、物件評価を含めた個別判断になります
• フルローンの過去事例があっても、現在の融資を保証するものではありません
• 年収だけでなく勤務先、既存借入、不動産収入などを整理しておく必要があります
• 物件価格、所在地、築年数、想定家賃、リフォーム費用なども融資判断に関係します
• 不動産購入資金は融資実行まで平均約1か月半が目安として案内されています
• 欲しい物件が見つかる前から資金計画を整理しておくと購入時に動きやすくなります
• ダイワライセットでは戸建ての物件選定とファイナンスを一緒に検討しています
• 融資が組めるかだけでなく、キャッシュフローと将来の出口まで考えることが重要です
• 年収・既存借入・物件概要が分かれば、具体的な戸建ての融資可能性について相談しやすくなります